文：MortgageChoice
讲一下关于Re-Finance （贷款重组/转贷）的一些知识： 什么是Refinance，但是什么时候需要做Refinance，为什么要做Refinance，给大家补充一些基础知识：
“Refinancing”通常是指终止和现在Home loan所在银行的房屋贷款，把贷款转移到一家新的银行去，在转移的过程中通常会对房屋重新评估，降低贷款的LVR (Loan to Value Ratio贷款占房屋价值的比例) 。”Refinancing”也可以不换银行，要求原有银行把贷款重做，达到一些目的。
如果是更换银行，就会发生一些额外的费用，比如说Discharge Fee, Early Repayment fees/Deferred Establishment Fees（提前还款罚金）,另外再加上新的银行的申请费（通常免除）。
为什么要Refinance？通常有以下几个原因：
1. 新的银行可以提供更优惠的利率，长期因此节省的资金大于转贷的时候发生的费用。
2. 考虑购买投资房，而原有银行的审批条件较严格，Refinance到新的银行之后可以审批数额更高的贷款额度。
3. 把房屋价值的增长部分套现。把贷款重组的时候银行可以对房屋价值进行重新评估，如果需要的话，可以要求银行提高贷款的额度，就可以拿出一部分现金出来做其他用途（也可以作为Equity留在Loan A/C里面，以备以后随时使用）
4. 把其他贷款（个人贷款/信用卡债务/车贷等）打包到房屋贷款中去，降低偿还利息。
举例说明：
第一年： 购得物业价值$100K 贷款$90K 自己支付$10K+其他政府费用。你选择了IO(Interest Only) Loan，并且只是支付最低还款额。这时候LVR=90%
第三年：你的贷款额度仍然是$90K(因为你没有多还本金)，但是现在的房屋价值增加到了$125K，这时候LVR=72%
第五年：你的贷款额度降到了$80K(因为你有开始还一些本金)，现在的房屋价值增加到了$150K，这时候LVR=53% 这时候，你可能决定 a.买辆新车; b.买投资房 c. 结婚，所以你需要额外$50K的借款。不管你是更换银行，还是使用原有银行Refinance，你多接$50K之后，新的贷款额度增加到了$130K，房屋评估价值$150K，LVR=87%
在Refinance的时候，经常也会使用Slip Loan Accounts，比如把因房屋增值可以多借出来的额度，新立一个账户，方便管理。
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